作者：江勤、胡朝珏

【案情简介】

重庆某某家具厂（以下简称某家具厂）将自有的5000余平方米的厂房出租给12家单位、个人用于生产和经营，该厂房在产权证上建筑面积为1595平方米。

2015年10月21日20时许，上述厂房发生火灾，经消防部门认定起火部位于某家具经营租赁户库房大厅南侧，起火点位于库房东南角处，起火原因为电气线路故障引燃周边可燃物导致火灾发生。该起火灾造成包括某家具厂、某家具经营租赁户在内共计13家单位、个人受灾，直接经济损失约2000余万元。

后因火灾损失赔偿事宜，11家租赁户将某家具厂及起火点所在区域的家具经营租赁户一并起诉至法院，要求侵权人某家具经营租赁户和出租人某家具厂对他们的损失承担连带赔偿责任。

【争议焦点】

1、 出租人对本次火灾的发生是否存在过错；

2、 若出租人有过错与实际侵权人之间承担的是连带责任还是按份责任；

3、 若是按份责任，其责任比例如何划分。 

【办案过程】

重庆志和智律师事务所接受出租人某家具厂的委托，指派江勤、雷东晓、胡朝珏组成律师服务团队代理某家具厂参加侵权人某家具经营租赁户与其他11家受灾租赁户财产损害赔偿纠纷一案的诉讼。接受委托后，江勤、雷东晓、胡朝珏律师积极与出租人、消防部门进行沟通，了解火灾起火原因，实地踏勘现场，询问出租房屋修建、隔断、租赁等与案件相关事实。

在此过程中，承办律师邀请本所其他资深律师共同反复研究本案事实，充分开展讨论、模拟庭审对抗等活动，大家提出诸如：未取得房屋产权证的房屋是否必然属于违章建筑？出租人是否应当对出租的违章建筑负有安全担保责任？起火点的位置已实际脱离出租人的管理和控制，出租人是否还应当对此发生的侵权事故向被侵权人承担民事责任？若出租人应对侵权事故承担责任，那责任比例多少为适宜？等等。

在前述相关问题提出后，承办律师查询、收集了全国范围内有关火灾事故的判例，并积极地收集、调查取证，依据现有资料制作了法律文书，提交答辩意见等程序事宜，履行律师职责。并在调查的过程中发现，某家具厂用于出租位于起火点的厂房并非出租人修建，而是出租人在1999年收购第三方集体企业时一并留存的物业（未取得产权证），另外其他出租的厂房确有搭建超过房地产证登记面积出租的情形，超出部分面积约4000平方米。

该案经法院受理后，一审法院在近两年的时间内6次开庭、询问，两次实地踏勘现场，我方律师积极配合法院工作，并有理有据的提出抗辩意见，主要理由如下：1、出租人的最大义务是将出租的房屋交付给原告使用，原告在本次火灾中的损失是由侵权人某家具经营租赁户在其租赁、管理区域内使用电器设备不慎起火造成，出租人在本次火灾中没有过错，不应当对原告的损失承担责任；2、若认定出租人对未取得产权证和未取得消防验收的部分房屋予以出租的行为存在过错，那该过错也不属于具有共同意思联络的特性，不应与实际侵权责任人共同向原告承担连带责任；3、责任比例的划分应当以实际侵权人承担主要责任，出租人承担次要责任为宜。 

【办案结果】

    一审法院认为：出租人某家具厂作为房屋所有权人，应就其出租的房屋承担瑕疵担保义务，既该厂应将符合安全标准的房屋交付给承租人使用，然而某家具厂在明知其房屋系违章建筑且未设置消防栓，反而将该房屋出租给某家具经营户，故应当对出租给该经营户的房屋所导致的火灾对原告造成的损失承担相应赔偿责任。

法院综合考虑各被告的过错，酌定由被告某家具经营户承担70%的赔偿责任，被告某家具厂承担30%的赔偿责任。

【律师代理意见/辩护意见】

关于某家具厂火灾案的代理意见

审判长、审判员：

我们接受某家具厂的委托，担任某家具厂与11家租赁户财产损害赔偿纠纷案的代理人，现针对事实和法律提出如下代理意见，供法庭参考：

一、出租人在本次火灾中没有过错，不应当对原告的损失承担责任。

某家具厂作为出租人与11家原告及被告某家具经营户建立的是租赁合同关系，出租人的最大义务是将房屋交付给原告使用。而本案原告的损失，是由被告某家具经营户在使用电器设备时不慎起火的侵权行为造成，既被告某家具经营户是原告损失的实际侵权人，原告的损失应当由实际侵权人承担。

关于起火点所在的出租房屋没有取得产权证和消防验收的问题，我们在庭审中举示了1988年沙坪坝区城乡建设委员会出具的行政处罚决定书，该决定书载明前述建筑虽未取得建设许可证，但通过行政处罚决定书中批注表示其主管部门允许在缴纳罚款后，按相关流程办理房屋产权手续。该事项直至1999年出租人收购第三方集体企业时仍未办理产权及相关手续，其责任不在于出租人，未办证的情况应当属 于历史遗留问题。

    依据《中华人民共和国侵权责任法》第二十八条：损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任。故本案原告的损失应当由侵权责任人某家具经营户承担，出租人不应对原告的损失承担责任。

二、出租人不应与实际侵权责任人共同向原告承担连带责任

起火点位于某家具经营户租赁房屋的管理区域内，起火原因是由该经营户使用电器设备不当造成，原告的损失是由火灾的蔓延而产生。我方作为出租人对前述某家具经营户在租赁房屋内的活动没有实际管理和控制能力，对于火灾的发生没有与其有共同的意思联络。

    根据最高人民法院编撰的《民事审判指定与参考》第68辑第247页，答复“出租房屋消防不合格导致火灾蔓延，出租人应否对受害人的损失承担连带责任？”，答：“《中华人民共和国侵权责任法》第八条规定，二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应承担连带责任；第十一条规定，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，每个人的侵权行为都足以造成全部损害的，行为人承担连带责任。出租人和火灾引发人不具有共同侵权的意思联络；如果没有火灾引发人的侵权行为，不会发生火灾，出租房屋不合格并不足以造成全部损害，出租人和火灾引发人对原告的损失无需承担连带责任”。故出租人某家具厂不应与实际侵权责任人对原告的损失承担连带责任。

三、关于原告损失问题

本案在贵院的主持下对原告的损失物品数额情况的鉴定，其所依据的鉴定基础均为原告自行申报的物品数量，不具有客观真实性，其鉴定结论存在严重瑕疵。具体理由如下:1、损失数量的认定在鉴定结论报告中载明均系假设存在，其鉴定结论也是在假设的基础上得出的；2、鉴定结论在多个具体项目中严重与客观事实不符，甚至出现与常理不符的情形，鉴定人在接受出庭询问后又对鉴定结论报告作多次修改和补正，其鉴定结果的真实性、客观性已不复存在；3、鉴定人在接受出庭询问中明确说明，所作出的鉴定结果与客观损失之间没有联系，不能代表原告的损失情况（在第二次鉴定人出庭笔录中记载）。

因此，贵院不能依据鉴定报告认定原告损失，我们认为应当结合消防部门出具的鉴定报告综合认定原告损失情况。 

四、责任比例划分，我们认为出租人承担次要责任较为适宜。

   即使贵院认为出租人在本次火灾中存在过错，我们认为实际侵权责任人某家具经营户应承担主要责任，出租人某家具厂承担次要责任，次要责任的承担比例不宜超过原告损失的20%。

综上所述，我们认为出租人在本次火灾中没有过错，不应当对原告的损失承担责任，即使存在过错其责任承担也为次要责任，承担责任的比例不宜超过原告损失的20%。