【案情简介】

2014年4月8日，张某、李某向林某借款2000万元，同时提出以其所有的两套门面（渝中区时代天街18号1-32#、1-34#）为借贷提供担保。具体担保方式为双方签订《房屋买卖合同》，约定如张某、李某不能按时履行还款义务，即可以借款抵房款，将登记在二人未成年儿子张某某房屋抵偿给林某。同日，张某、李某与林某按上述内容签订了两份《房屋买卖合同》，并将两套门面的房产证原件交付给林某作为抵押。

后张某、李某仅还款450万元，尚余1550万元拒不返还。为此，林某诉至重庆市一中院要求返还本息。2015年11月12日，一中院判决支持了林某的诉讼请求。但判决生效后，张某、李某仍不履行债务，林某无奈于2015年9月28日向重庆市渝北区人民法院提起诉讼，要求依法拍卖用以担保的张某某名下两套房产，以抵偿张某、李某债务。

【争议焦点】

1、案涉房屋的法律归属为作为登记名义人的未成年人，抑或为家庭财产。

2、父母处分登记在未成年人名下的房屋，是否具有法律效力。

【办理过程】

代理律师接受林某委托后，立即对案涉两套房屋采取了财产保全措施。诉讼庭审中，代理律师提出：1、当事人以担保为目的，同时签订了借款合同和房屋买卖合同，构成《民间借贷司法解释》第24条规定的后让与担保；2、案涉房屋虽然登记在张某某名下，但从房屋的实际出资和占有、使用、收益等物权核心权能的行使上，房屋一直为其父母管理支配，且收益亦供家庭开支，故应为家庭共有财产；3、父母处分的虽为登记在未成年人名下的财产，但一方面该财产的真正法律归属并非未成年人，不构成无权处分，另一方面处分该财产后的融资收益2000万元亦用于家庭开支和共同生活，并未损害未成年人利益。

【办理结果】

因该案涉及到物权公示公信原则的贯彻、未成年利益的保护及市场交易安全维护等多元价值取舍，故在法院内部争议很大。后渝北区法院为此组成专家委员会进行案件讨论，专家组成员一致支持了承办律师的意见。最终渝北区法院判决确认案涉房屋权属为家庭共有财产，且张某、李某以后让与担保方式处分房屋，不损害未成年人利益，并支持了林某的全部诉讼请求。被告张某某不服，上诉至重庆市第一中级人民法院后，二审法院维持了一审判决。

【律师代理意见】

代 理 意 见 书   

尊敬的审判长、审判员：

重庆志和智律师事务所依法接受林某委托，指派本律师作为其与张某、李某、张某某民间借贷纠纷一案代理人。在参与法庭审理，充分研究相关证据和事实后，本律师就案件争议焦点，发表代理意见如下：

案涉《房屋买卖合同》合法有效，其签订目的系为《借款暨担保协议》的履行提供担保，符合最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（下称“民间借贷司法解释”）第二十四条之规定，已构成后让与担保。原告林某有权根据该条规定，在借款债务人张某、李某不履行生效裁判确定的债务情况下，拍卖案涉两套房屋，以实现债权。

 一、案涉《房屋买卖协议》合法有效。

（一）案涉两套房产属张某、李某的家庭财产。

物权法虽贯彻公示公信原则，但公示的权利表征仅源自推定，真权利人可能与登记名义人并不一致。案涉两套（“渝中区时代天街18号1-32#”、“渝中区时代天街18号1-34#”）的登记名义人虽为张某某，但实际权利人应为张某、李某，只是借用儿子张某某的名义进行登记。具体而言，理由如下：

第一，两套房屋均系由张某、李某夫妇出资购买。张某某作为未成年人，没有独立的经济收入，两套房屋均由其父母张某、李某全资购买，只是借用儿子名义进行登记。

第二、从所有权的实际行使情况看，两套房屋一直处于张某、李某夫妇的控制之下。张某某虽为名义登记人，但自始自终从未参与房屋的支配管理。物权的核心权能包括占有、使用、收益、处分，而张某某实际并未享有和行使相应的物的管领权，案涉两套房屋应属张某、李某的家庭财产，应当用以偿还家庭债务。

因此，从案涉房屋的出资和物权的实际行使情况看，案涉房屋的权属应为张某、李某的家庭共有财产。另，张某、李某并未有明确的赠与张某某的意思，仅仅是借名登记而已，因此也不能认定张某某为实际物权人。故，张某、李某对案涉房屋有处分权。   

 （二）即便房屋为张某某所有，《房屋买卖合同》也属有效。

房产证在权利人一栏处，已注明“监护人”为张某、李某。根据民法通则，监护人有权利和责任就被监护人的财产，为被监护人利益情形下，也有权处分其财产。物权法除调整静态归属外，还调整动态流转关系。任何财产都应当有财产管理人。假设案涉房产所有人为张某某，则其父母即为法定管理人，有权代为处分房产。

案涉《房屋买卖协议》系以张某某名义签订，张某、李某作为法定代理人签字确认，因此其符合法定代理行为的合法要件。张某、李某代理张某某签订该协议系为家庭借款提供担保，所借款项均用于家庭生活和经营，尤其是用于张某某出国生活、学习等个人事项。故，难谓《房屋买卖协议》的签订系非基于为张某某的利益考量。

因此，即便案涉房屋为张某某所有，张某、李某亦有权处分，其为家庭生活借贷担保而签订的《房屋买卖合同》合法有效。

（三）认定《房屋买卖协议》有效，有助于维护市场交易安全，贯彻民法诚实信用和公平原则。

第一、从保护债权人，维护市场交易安全角度看，《房屋买卖协议》应当有效。本案的处理应防止产生如下负面效应：即父母先将房屋“赠与”其子女，再为他人设立担保，其后又借口非为子女利益而处分其财产主张该处分行为无效，从而损害债权人的利益，严重背离诚实信用原则，极其破坏市场交易安全。

第二、从公平角度看，也应支持《房屋买卖协议》有效。债权人基于对张某、李某具备所有权和法定代理人身份的信赖，以担保为目的签订了《房屋买卖协议》，并出借高达两千万元借款；对于张某某而言，其担保的债务为家庭借贷，而借贷所得亦为其留学生活学习之用，其利益并未受损。两相比较，即便房屋被执行，张某某也仅仅是未获得一项由父母借名登记的房产而已，仅是利益未增加，并无其他现实的损失。而假如认定《房屋买卖协议》无效，债权人的利益将承受不可逆转并难以弥补的损失。故，为兼顾债权人和张某某利益考量，保护债权人更符合公平原则。

二、本案构成后让与担保的法律分析

（一）法条依据

《民间借贷司法解释》第24条：

 第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

法条释义：

参见《民间借贷司法解释理解与适用》：

当事人同时签订了借款合同和买卖合同的，如买卖合同的签订目的系为借贷合同提供担保，则该买卖协议的性质为后让与担保。出借人不得诉请履行买卖合同，但有权在判决生效后借款人不履行债务的情况下，申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。

（二）《房屋买卖协议》签订目的系为担保

两份《房屋买卖合同》签订的目的签订的目的并非真实的房屋交易，而是为担保《借款暨担保协议》的履行。其担保性质从以下三个方面得以直接体现：

第一、从签订时间看，两份《房屋买卖合同》系与《借贷暨担保协议》同时签订。《房屋买卖合同》本身并非单独的关于房屋转让的协议，而是相伴借款协议而生，这反映出《房屋买卖合同》与《借款暨担保协议》在发生事实上存在的明显的内在关联。

第二、借款的偿还情况直接决定《房屋买卖合同》是否履行。《房屋买卖合同》第二条明确约定，房屋转让前提必须是张某、李某未能按期偿还借款。换言之，如借款偿还，则《房屋买卖合同》不发生法律效果。

第三、借款的偿还情况直接决定《房屋买卖合同》的效力。《房屋买卖合同》第八条约定，张某、李某全部按期偿还借款，本协议自动失效。

第四、案涉房屋房产证的质押，更彰显担保性质。《房屋买卖合同》和《借款担保》签订合同当日，张某、李某与林某直接将案涉房屋的房产证原件交付给林某质押。

三、本案符合后让与担保的实现条件

一方面，后让与担保的认定当属实体认定，故应在审判程序中予以确定为宜，这也符合《民间借贷司法解释理解与使用》的精神；另一方面，本案相关联的借贷主债务业经重庆市第一中级人民法院作出生效判决，但借款人张某、李某仍拒不履行债务，因此本案已符合《民间司法解释》第二十四条第二款之规定，林某有权拍卖案涉两套房屋，以实现借款债权。

综上所述，原告林某有权申请拍卖案涉房屋，以实现债权，望贵院依法予以支持。

以上意见，供合议庭参考。

此致

重庆市渝北区人民法院